Bangkok – La récente descente sur Koh Phangan a remis en lumière un mécanisme bien connu mais rarement exposé : l’usage de sociétés thaïlandaises avec prête‑noms pour permettre à des étrangers de contrôler des biens immobiliers malgré les restrictions légales.
Le montage classique
La loi limite les étrangers à 49 % des parts dans une société thaïlandaise. En théorie, les 51 % restants doivent être détenus par des Thaïlandais. En pratique, ces actionnaires sont souvent des prête‑noms : parents, connaissances ou individus recrutés par des cabinets juridiques et comptables. Ils n’ont ni rôle réel ni investissement financier.
Pour verrouiller le contrôle, les investisseurs étrangers utilisent des procurations ou des contrats de prêt obligeant les Thaïlandais à céder leurs parts en cas de défaut. Résultat : sur le papier, la société est thaïlandaise, mais dans les faits, l’étranger décide de tout.
Un système bien huilé
Ces structures ne se montent pas seules. Derrière chaque dossier, on retrouve des avocats, des comptables, des intermédiaires locaux et des agents immobiliers. Certains Thaïlandais acceptent par intérêt financier, d’autres par ignorance des implications légales.
Le procédé est simple : lorsqu’un bien change de main, il suffit de modifier le nom de l’actionnaire étranger minoritaire. Coût : 1 000 à 2 000 baht en frais d’enregistrement, contre une taxe de transfert de 2 % et l’impôt sur le revenu en cas de vente classique. L’État perd ainsi des recettes fiscales importantes.
Pourquoi pas les voies légales ?
La Thaïlande offre pourtant des alternatives : baux de 30 ans, droits de superficie, usufruit ou propriété foncière pour certaines entreprises approuvées par le Board of Investment. Mais ces options sont jugées trop complexes ou incertaines. Beaucoup d’investisseurs préfèrent un montage qui leur donne l’impression d’une propriété totale, même au risque d’être illégal.
Qui utilise ces prête‑noms ?
Les Européens privilégient les condos en bord de mer. Les Russes combinent souvent affaires et immobilier, parfois avec des capitaux douteux. Les Chinois dominent le marché des condominiums, opérant via des réseaux en langue chinoise, avec leurs propres plateformes de paiement et de location. Certains achètent pour spéculer, d’autres pour s’installer durablement.
Les conséquences locales
Au‑delà de la légalité, ces pratiques créent des enclaves étrangères qui vivent en vase clos. Les autochtones dénoncent des terrains devenus inaccessibles et une économie parallèle qui ne profite pas toujours aux communautés locales. Les tensions sociales s’ajoutent aux pertes fiscales.
Que faire ?
Les experts appellent à des enquêtes plus systématiques. Le ministère du Commerce pourrait vérifier la capacité financière des actionnaires thaïlandais. Le Département des terres devrait contrôler les quotas de propriété étrangère dans les condos, souvent dépassés à Bangkok.
Surachet Kongcheep recommande de s’inspirer de Singapour, qui surveille de près les flux financiers et les risques de blanchiment. Mais il met en garde : trop de sévérité pourrait décourager les investissements légitimes. De nombreux commerces ne verraient pas le jour sans une initiative entrepreneuriale étrangère. Le défi est de trouver un équilibre entre attractivité économique et protection des communautés locales.
