Le marché immobilier thaïlandais traverse une phase de mutation profonde. Premier constat : les acheteurs locaux se tournent massivement vers les logements de seconde main. Selon le Real Estate Information Center (REIC), au premier trimestre 2026, les reventes ont représenté 67 % des transferts en volume et 59 % en valeur, soit 48 446 unités pour 93,3 milliards de bahts. Face à un pouvoir d’achat affaibli, les ménages privilégient des biens existants, moins chers que les neufs dans des zones comparables. Les prix moyens des logements anciens ont même reculé à 2,36 millions de bahts en 2025, confirmant leur attractivité.
Bangkok : flambée des terrains
À l’opposé, le marché foncier de Bangkok continue de s’envoler. Les mégaprojets mixtes et l’expansion du réseau ferré dopent la demande. Le secteur Ploenchit–Chidlom–Wireless reste le plus cher du pays, avec des transactions atteignant 3,8 millions de bahts par square wah (soit environ un million le m²). Rama IV dépasse les 3 millions, tandis que Sukhumvit et Silom–Sathon suivent la même tendance. Même les zones périphériques comme Bang Na ou Krungthep Kreetha voient leurs prix grimper, portés par les projets de luxe et les centres commerciaux géants. Malgré un ralentissement global des transactions, les emplacements stratégiques restent prisés.
Les Russes en force sur les condos
Sur le marché des condominiums, les Russes s’imposent désormais comme le deuxième groupe étranger, derrière les Chinois mais devant les Birmans. Au premier trimestre 2026, leurs acquisitions ont bondi de 33 % en volume et de 69 % en valeur, atteignant 1,66 milliard de bahts. À Phuket, ils représentent 44 % de la valeur totale des transferts étrangers, avec une préférence marquée pour les biens haut de gamme. Les communautés déjà établies et l’activité d’agents russophones expliquent cette dynamique, renforcée par un assouplissement des contraintes bancaires.
Bang Yai et Rangsit : nouveaux pôles
Deux zones périphériques de Bangkok connaissent un essor spectaculaire : Bang Yai (Nonthaburi) et Rangsit (Pathum Thani). L’arrivée de la ligne violette du métro et de nouvelles autoroutes a déclenché un boom immobilier à Bang Yai, où les prix des terrains pourraient bientôt atteindre 300 000 bahts par square wah. De grands groupes comme TCC ou Proud Real Estate y lancent des projets mixtes et des complexes sportifs. À Rangsit, Central Pattana prépare un projet géant sur 750 rai, présenté comme la “future city” du nord de Bangkok, tandis que Supalai développe un vaste hub résidentiel et éducatif.
Une correction sur les condos étrangers
Malgré ces dynamiques locales, les perspectives globales sont moins favorables. Selon le Kasikorn Research Center, les transferts de condominiums à des acheteurs étrangers devraient reculer de 20 % en 2026, marquant la première baisse annuelle en cinq ans. Au premier trimestre, les transferts ont chuté de 17 % à 3 241 unités. La région de Bangkok est la plus touchée, avec une baisse de 35 % (1 239 unités), principalement en raison du recul de la demande chinoise et birmane. Hors Bangkok, la baisse reste limitée à 1 %, avec un contraste marqué : Chonburi ralentit, mais Phuket progresse, portée par les acheteurs européens (Russie, France, Allemagne, Royaume‑Uni).
En valeur, les transferts nationaux ont reculé de 18 % à 13 milliards de bahts, avec un prix moyen en léger repli à 4,15 millions. À Bangkok, la valeur a chuté de 35 % à 6,5 milliards, tandis que dans les autres provinces elle a progressé de 10 % à 6,9 milliards, grâce à une hausse du prix moyen (+10,5 %).
Conclusion
Le marché immobilier thaïlandais évolue donc à deux vitesses :
- Les acheteurs locaux privilégient l’ancien, plus abordable.
- Les étrangers, notamment Russes et Européens, se concentrent sur les condos haut de gamme, surtout à Phuket.
- Les promoteurs misent sur les terrains stratégiques de Bangkok et sur les nouvelles zones de croissance en périphérie.
Mais la baisse attendue des transferts étrangers en 2026, liée au recul chinois et birman, aux tensions géopolitiques et au ralentissement mondial, annonce une phase de correction. Après plusieurs années de croissance, le marché des condos étrangers entre dans une période plus incertaine, avec Bangkok en net recul mais Phuket qui résiste.
