Ce texte reprend et clarifie un article publié en anglais par notre partenaire ASEAN NOW – The Thaiger.
La Thaïlande joue un double jeu qui intrigue autant qu’il inquiète. D’un côté, le gouvernement déroule le tapis rouge aux investisseurs étrangers, modernise ses lois commerciales et affiche l’ambition de devenir une économie ouverte et compétitive. De l’autre, il mène la plus vaste offensive depuis vingt ans contre les étrangers installés dans le pays via des sociétés immobilières dites « nominees » ou « avec prête-noms ». Deux politiques diamétralement opposées, un même pays, et une contradiction qui menace sa crédibilité.
Une réforme économique ambitieuse
En avril 2025, Bangkok a approuvé la plus grande refonte de la loi sur les affaires étrangères depuis un quart de siècle. En janvier 2026, dix secteurs, dont le développement logiciel, ont été retirés de la liste des activités interdites. Objectif : permettre aux entreprises étrangères d’opérer librement, sans partenaire local imposé. Cette ouverture s’inscrit dans la stratégie « Thailand 4.0 », censée propulser le pays vers une économie moderne et à haute valeur ajoutée. Le message est clair : la Thaïlande veut rattraper son retard sur le Vietnam et l’Indonésie, et améliorer son score d’ouverture pour espérer rejoindre l’OCDE.
La chasse aux « nominees »
Mais au même moment, le ministère du Commerce et plusieurs agences lancent une campagne musclée contre les sociétés immobilières liées à des étrangers. Les nouvelles règles exigent que les actionnaires thaïlandais prouvent l’origine réelle de leurs fonds. Les systèmes d’analyse traquent les incohérences, comme ces salariés modestes censés détenir des villas de plusieurs millions de bahts. En mai, une opération sur Koh Phangan a conduit à 22 arrestations et à la saisie de plus de 40 rai de terrain.
Si la lutte contre les abus est légitime, le filet attrape aussi des retraités ou des familles qui avaient acheté une maison, en toute bonne foi, via des structures conseillées par des cabinets juridiques respectés. Ces acheteurs n’ont pas fraudé : ils ont utilisé le seul mécanisme disponible, après que le gouvernement a lui‑même enterré en 2022 un projet de loi qui aurait permis aux étrangers de posséder légalement une petite parcelle résidentielle.
Une porte ouverte puis refermée
Ce projet de loi, présenté comme une avancée historique, n’a survécu que deux semaines. Certains ont dénoncé une « vente du pays » et le texte a été retiré. Résultat : la voie légale a disparu, laissant les étrangers dépendants de montages fragiles à la limite de la légalité. En 2025, la Cour suprême a même invalidé le système de baux renouvelables, privant des milliers de propriétaires d’une sécurité juridique. Aujourd’hui, ces mêmes structures sont poursuivies, alors qu’aucune alternative n’a été mise en place.
Le contraste avec les voisins
La contradiction saute aux yeux lorsqu’on compare avec la région. La Malaisie autorise les étrangers à acheter en pleine propriété, avec des garde‑fous comme des prix planchers et une taxe sur les acheteurs étrangers. L’Indonésie propose un titre enregistré valable jusqu’à 80 ans, en son nom propre. Dubaï a défini des zones de pleine propriété et en a fait un argument d’attractivité mondiale. Même le Vietnam offre un cadre clair, bien que limité. La Thaïlande, elle, reste bloquée : condos uniquement, pas de route légale pour la terre, un projet abandonné et des baux fragilisés.
Réformer ou perdre la partie
Certains observateurs estiment que la stratégie pourrait être cohérente : nettoyer les abus avant de bâtir un cadre transparent. Mais si la reconstruction n’arrive pas, la Thaïlande risque de se retrouver avec un marché vidé et des capitaux partis ailleurs. Le pays a déjà montré qu’il pouvait concevoir des solutions : le projet de 2022 existait, les réformes commerciales sont en cours. Ce qui fait défaut, c’est la détermination politique à mener une réforme foncière dans un climat marqué par un nationalisme exacerbé, parfois teinté de rejet des étrangers.
Un enjeu décisif
La Thaïlande est à la croisée des chemins. Si elle applique à l’immobilier la logique qu’elle a adoptée pour les affaires – ouvrir des voies légales tout en sanctionnant les abus – elle peut redevenir un pôle d’investissement majeur. Sinon, elle risque de voir les capitaux filer vers Kuala Lumpur, Phnom Penh ou Bali. Dans une région où la concurrence est féroce, l’ambiguïté n’est plus une option.
