Ce texte reprend de manière claire et pédagogique un article publié en anglais par notre partenaire TheThaiger-ASEANnow.
Pendant longtemps, les étrangers désireux d’avoir une maison en Thaïlande se sont retrouvés face à deux options. La première, simple et légale : acheter un condominium, avec un titre de propriété enregistré à leur nom. La seconde, plus risquée : créer une société thaïlandaise fictive, détenue à 51 % par des actionnaires locaux sans rôle réel. C’est cette pratique, totalement illégale, qui fait aujourd’hui l’objet de contrôles et de sanctions.
Une troisième voie existe depuis 1979
Peu connue, elle repose sur le Condominium Act. Cette loi autorise les étrangers à posséder jusqu’à 49 % de la surface totale d’un immeuble. Contrairement aux idées reçues, elle ne fixe ni hauteur minimale ni nombre d’unités superposées. En clair, un condominium peut aussi être conçu comme un ensemble de maisons mitoyennes ou de villas individuelles d’un seul lotissement.
Le Land Code, lui, interdit aux étrangers de posséder du terrain. Mais il distingue clairement le sol du bâtiment. Résultat : un étranger peut détenir une maison en son nom, à condition que celle‑ci soit enregistrée comme unité de condominium. Dans ce cas, il possède non seulement son logement, mais aussi une part indivise du terrain, via la personne morale du condominium.
L’exemple de Pattaya
En 2008, l’architecte allemand Mario Kleff et sa partenaire thaïlandaise Nittaya Wongsin ont mis en pratique cette idée avec le projet Home Boutique (I‑Condominium). Chaque maison était conçue pour respecter les critères du Condominium Act : surface identique, enregistrement collectif, gestion par une entité juridique. Sur le papier, il s’agissait d’unités de condominium ; dans la réalité, des maisons modernes à trois étages offrant intimité et confort. Les acheteurs étrangers pouvaient ainsi inscrire leur nom directement au registre foncier, sans recourir à des sociétés écrans.
Pourquoi si peu de projets ?
La formule est légale mais contraignante. Dans une tour de 300 appartements, trouver des acheteurs thaïlandais pour 51 % des surfaces est facile. Dans un lotissement de 20 villas haut de gamme, c’est beaucoup plus difficile. À cela s’ajoutent les lourdeurs administratives : création d’une personne morale, règlement intérieur, fonds de réserve, comité de copropriété… Autant d’étapes que les promoteurs évitent en passant par des sociétés fictives, plus rapides, moins coûteuses, mais totalement illégales.
Le tournant actuel
Les autorités thaïlandaises mènent aujourd’hui une vaste opération contre les sociétés “nominees” ou « prête-nom » utilisées par des étrangers pour contourner la loi. Elles ne se contentent plus de vérifier les pourcentages d’actions, mais cherchent à savoir qui apporte réellement le capital et qui contrôle l’entreprise. Une société créée uniquement pour détenir une maison étrangère peut être déclarée illégale, quel que soit le ratio d’actionnariat.
En résumé
La voie légale pour un étranger reste étroite mais réelle : acheter un condominium, qu’il soit en hauteur ou au sol, conçu comme une maison. Le cadre existe depuis 1979, mais il a été largement ignoré au profit de montages risqués.
